前几轮的房地产周期中，调控政策在控房价与稳增长之间往复，政策工具种类多样化。 房地产的政策调整的核心逻辑在于“保经济”与“保民生”之间的博弈，在房价飙升时期，中 央为保民生通常先于地方收紧政策，而在市场下行时期，地方财政承压，为保经济表现出地方 先于中央放松的规律。在房地产成长的 20 年间，一方面行业历经迅猛发展已成为我国经济的 支柱性产业，对国民经济的发展起到巨大带动作用，另一方面政策松紧与楼市表现相互影响， 房价整体呈现上升态势。房地产调控先后动用了货币、信贷、税费、土地、限购等各类措施， 货币政策通过首付比例、贷款优惠利率直接调节购买力大小，但通常会出现时滞；财税土地政 策则从供给端影响市场行情，土地政策对于一二线与三四线城市的作用效果具有差别，在三四 线城市土地供给增加的同时一二线城市却面临土地紧张的局面；限购、人才引进等行政措施则 表现为短期效果显著。

16 年以来，在“房住不炒”的大框架下，整体政策表态呈现“松”少“紧”多。“因城施 策”、“长效机制”作为治本之策解决高房价问题，政策调控手段针对市场发展情况做出了积 极调整，“大放水”式政策宽松已经成为历史，整体政策表态呈现“松”少“紧”多。近 5 年， 政治局会议、两会、中央经济工作会议等高层会议一贯延续“房住不炒”的表态，在疫情爆发 导致楼市转冷的情况下政策调控依旧不动摇，2020 年 3 月驻马店、广州、青岛等城市出台放松 限购、限售的政策均“一日游”，显示出政策调控的决心和定力。随着房企“三道红线”资金监 测、房地产贷款集中管理、22 城供地“两集中”的相继出台，长效机制逐步完善，从房企、银 行、土地、购房人四个维度形成了政策监控闭环。

图：房地产周期与政策

中央层面，9 月份以来政策暖风频吹，银保监会强调对刚需的支持，央行在 9 月末的房地 产金融工作座谈会、三季度例会、2021 金融街论坛年会中均提到了“两维护”，即“维护房地 产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”，对“房地产金融审慎管理制度”的表述 由之前的“持续加强”、“深化”变为了“准确把握和执行好”、“分类指导”，政策态度已经由“从 紧”转向“维稳”，在房地产企业外债座谈会上发改委会同外汇局提出，要满足企业合理合规 的外债置换和偿付需求，同时也有部分房企表示计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

地方层面，一方面多地政府纷纷出台“限跌令”，在限制成交价格不得超过备案价的同时， 也不能低于备案价的 85%-92%；另一方面通过降低预售条件及放松预售款支取条件，鼓励项目 加快上市，维稳房地产市场意图明显。近期广州、佛山、苏州等地的房贷利率呈现不同程度的 下调，前期热门城市的房贷利率开始松动。哈尔滨住建部等 9 部门联合出台《关于促进房地产 市场平稳健康发展实施意见》，义乌、永州、成都、长春等地随之发布相关政策文件，主要从缓 解房企流动资金压力和促进购房需求释放两个方面平稳房地产市场。

12 月重磅会议接踵而至，一行两会对恒大问题答记者问、中央政治局会议、中央经济工作 会议、2021-2022 中国经济年会等，对房地产的表态一贯且偏暖，主要的关键词包括：“房住不 炒”、加强预期引导、保障房建设、满足合理住房需求、因城施策、良性循环、健康发展等等。

我们认为未来政策的落地方向主要有以下几个方面：

1）“房住不炒”方面：政策表态的转向也是在“房住不炒”框架之下，前几轮周期中的“大 放水”式宽松难再现。

2）“满足合理住房需求”方面：对首套和改善型住房加强信贷支持，按揭发放继续提速， 之后或在首套和改善型住房的首付比例、利率、放款周期、“认房认贷”规则等方面，“因城施 策”进行调整。

3）“良性循环”方面：从呵护市场的角度出发，防止风险外溢，进一步加强对房地产企业 的融资支持，包括开发贷、并购贷、债券融资等。若信贷支持力度加大，则房企流动性紧张局 面将得到缓解，整体信用恢复后，从拿地、开工、销售、交付等一系列活动将得到良性循环。

4）“因城施策”方面：各城市能级的分化是大方向，各个城市目前所面临的景气度不同， 目前中央的政策导向为放权地方，各地方有更大的自主权根据情况进行政策调整，未来的市场 “限涨”和“限跌”并行，“调控”和“调整”并行，不排除库存压力较大的城市对楼市政策进 一步调整。

5）“保障房”方面：建立新型住房保障体系是地方政府未来工作的主要任务之一。近期多 地出台多条关于加强住房保障工作的政策，广州、无锡等计划供应 60 余万套商品住房和百万 平米的保障性租赁住房；青岛、上海等规定保障性租赁住房租金不高于同区域住房的 80%-90%，并进一步确定了年涨幅上限。明年保障性住房的建设也是拉动投资的重要部分。

图：各地出台“限跌令”和扶持政策

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